สัญญาซื้อขายที่ดินเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปแม้ไม่ได้ชำระราคา
โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 21 แปลง ให้แก่ ป. เมื่อปี 2532 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกไปเป็นของ ป. ผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัย ป.พ.พ. มาตรา 453 และมาตรา 456 แม้ ป. ผู้ซื้อยังไม่ชำระราคาให้แก่โจทก์ผู้ขาย แต่การชำระราคามิใช่เงื่อนไขแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน ดังนั้น สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ป. จึงมีผลสมบูรณ์เสร็จเด็ดขาด และที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ป. มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้ทายาทและผู้จัดการมรดกของ ส. ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลังคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2554 โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อนาวาเอกสมหมาย และจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินทั้ง 21 แปลง ให้จำเลยทั้งสี่ดำเนินการโอกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นชื่อของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากไม่สามารถโอนที่ดินคืนได้ ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันใช้ราคาแทน 80,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป และให้ส่งมอบเงินตามสัญญาจำนองของที่ดินโฉนดเลขที่59442, 59443 และ 59461 ให้แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 3 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบเงินแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเดือนละ 200,000 บาท ตามฟ้อง จำเลยที่ 3 และที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ถึงแก่ความตาย นางระนัย บุตรสาวโจทก์ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งอนุญาต ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดินขาย โจทก์ถูกฟ้องล้มละลาย ต่อมาปี 2532 ศาลมีคำสั่งยกเลิกการล้มละลาย และโจทก์ได้มอบอำนาจให้นาวาเอกสมหมาย เป็นผู้มีอำนาจจัดการทรัพย์สินของโจทก์ตามหนังสือมอบอำนาจเดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามสำเนาโฉนดที่ดินเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2532 โจทก์ไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจากธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) แล้วทำนิติกรรมและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินพิพาททั้ง 21 แปลง ให้แก่เรือเอกประเทือง ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน และเรือเอกประเทืองได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินพิพาทให้แก่นาวาเอกสมหมาย ต่อมาได้มีการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทอีกหลายครั้ง วันที่ 31 ธันวาคม 2538 นาวาเอกสมหมายถึงแก่กรรม จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นบุตรบุญธรรมของนาวาเอกสมหมาย จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เป็นผู้จัดการมรดกของนาวาเอกสมหมาย

สัญญาซื้อขายที่ดินเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปแม้ไม่ได้ชำระราคา

โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 21 แปลง ให้แก่ ป. เมื่อปี 2532 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกไปเป็นของ ป. ผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัย ป.พ.พ. มาตรา 453 และมาตรา 456 แม้ ป. ผู้ซื้อยังไม่ชำระราคาให้แก่โจทก์ผู้ขาย แต่การชำระราคามิใช่เงื่อนไขแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน ดังนั้น สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ป. จึงมีผลสมบูรณ์เสร็จเด็ดขาด และที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ป. มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้ทายาทและผู้จัดการมรดกของ ส. ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลังคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2554

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อนาวาเอกสมหมาย และจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินทั้ง 21 แปลง ให้จำเลยทั้งสี่ดำเนินการโอกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นชื่อของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากไม่สามารถโอนที่ดินคืนได้ ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันใช้ราคาแทน 80,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป และให้ส่งมอบเงินตามสัญญาจำนองของที่ดินโฉนดเลขที่59442, 59443 และ 59461 ให้แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 3 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบเงินแก่โจทก์

จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 2 ให้การ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเดือนละ 200,000 บาท ตามฟ้อง

จำเลยที่ 3 และที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ถึงแก่ความตาย นางระนัย บุตรสาวโจทก์ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งอนุญาต

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดินขาย โจทก์ถูกฟ้องล้มละลาย ต่อมาปี 2532 ศาลมีคำสั่งยกเลิกการล้มละลาย และโจทก์ได้มอบอำนาจให้นาวาเอกสมหมาย เป็นผู้มีอำนาจจัดการทรัพย์สินของโจทก์ตามหนังสือมอบอำนาจเดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามสำเนาโฉนดที่ดินเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2532 โจทก์ไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจากธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) แล้วทำนิติกรรมและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินพิพาททั้ง 21 แปลง ให้แก่เรือเอกประเทือง ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน และเรือเอกประเทืองได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินพิพาทให้แก่นาวาเอกสมหมาย ต่อมาได้มีการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทอีกหลายครั้ง วันที่ 31 ธันวาคม 2538 นาวาเอกสมหมายถึงแก่กรรม จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นบุตรบุญธรรมของนาวาเอกสมหมาย จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เป็นผู้จัดการมรดกของนาวาเอกสมหมาย

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทและจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนาวาเอกสมหมายผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลังคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 บัญญัติว่า "อันว่าซื้อขายนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย" มาตรา 458 บัญญัติว่า "กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้นย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน" และมาตรา 456 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ...." บทบัญญัติข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ถ้าเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่ทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว แม้ราคาทรัพย์สินที่ต้องชำระกันจะเป็นองค์ประกอบหนึ่งแห่งสัญญาซื้อขาย แต่การชำระราคาหาใช่เป็นเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 21 แปลง ให้แก่เรือเอกประเทืองเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2532 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของเรือเอกประเทืองผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้เรือเอกประเทืองผู้ซื้อยังไม่ชำระราคาให้แก่โจทก์ผู้ขาย แต่การชำระราคามิใช่เงื่อนไขแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามที่กล่าวมาข้างต้น ดังนั้น สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับเรือเอกประเทืองจึงมีผลสมบูรณ์เสร็จเด็ดขาด และที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเรือเอกประเทือง มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทและจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนาวาเอกสมหมายผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลัง คืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เป็นคดีนี้ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ